Si vous avez le projet de devenir propriétaire d’un bien immobilier en Thaïlande, voici quelques informations utiles.

Tout d’abord, le principe général est qu’un étranger n’est pas autorisé à posséder un terrain en Thaïlande, mais bien sur, nous allons découvrir ci dessous les différentes possibilités d’acquérir légalement un terrain ou un bien immobilier.

 

Les étrangers peuvent détenir :

  • Un appartement dans un « condominium ».
  • Une villa sur un terrain appartement à un Thaï ou à une société Thaïe (les thaïs dissocient en effet la propriété du sol de la propriété du bâti).
  • Un contrat de location enregistré aux services fonciers d’une durée de 30 ans (renouvelable).
  • Des parts à hauteur de 49 % dans une société de droit Thaï (support de l’acquisition d’un terrain ou d’un bâtiment).

Un étranger ne peut être propriétaire en son nom propre d’un terrain d’un maximum de 1 600 m2 en Thaïlande que dans un seul cas : pour obtenir ce droit, il faut qu’il investisse un minimum de 40 M THB pour un minimum de 3 ans dans une activité économique bénéfique à la Thaïlande définie par le BOI.  Le capital investit pour l’acquisition de la propriété venant s’ajouter à ce montant.

 

Acquisition d’un condominium :

Les étrangers peuvent se porter acquéreur en nom propre et pour une durée illimitée d’un ou plusieurs appartements dans une résidence ayant bénéficié d’une licence « condominium » délivrée par le gouvernement.

Cette licence permet alors au promoteur de vendre jusqu’à 49 % de la résidence réalisée à des investisseurs étrangers ; ceux ci doivent alors s’assurer de recevoir lors de l’acquisition de leur appartement  une lettre de garantie confirmant que l’appartement en question fait bien partie des 49 % éligibles à l’acquisition en nom propre par des étrangers (Condominium act 1979).

Les 51 % restant seront commercialisés soit auprès de Thaïs investisseurs soit auprès d’étrangers qui auront alors constitué une société de droit Thaï en vue de cette acquisition.

Les trois conditions à respecter sont les suivantes :

– S’assurer de l’existence réelle de la licence « Condo » afférant au programme immobilier.

– Réaliser le virement du montant de la transaction depuis un compte situé à l’étranger et prouver la réalité de ce transfert en montrant le formulaire (Foreign Exchange Transaction Form (FETF)) qui vous est remis lors de la réalisation de ce transfert.

– Acheter dans une résidence destinée à la commercialisation à 100 %.

 

Qu’est ce que le « Foreign Exchange Transaction Form » ?

Comme indiqué précédemment, ce document délivré par la banque thaïlandaise réceptionnant les fonds servira à la fois au personnes désireuses d’acquérir en nom propre une ou plusieurs unités dans un condominium, ce document permettra également aux étrangers désireux de rapatrier les fonds amenés en Thaïlande dans leur pays d’origine de pouvoir le faire, sans complications juridiques ou fiscales.

NB : Attention ce FETF n’est délivré qu’a partir de l’équivalent de 20 000 US dollars ; par ailleurs, votre virement devra en outre comporter clairement la cause de ce virement, le nom du bénéficiaire ainsi que le nom de la résidence et le numéro du lot que vous achetez dans cette résidence.

Pour bénéficier d’un FETF juridiquement valable, il faut que votre virement en Thaïlande soit réalisé dans la devise du pays émetteur puis changé en Thaï Baht un fois réceptionné en Thaïlande.

 

Acquisition d’un terrain :

Conformément à la loi thaïlandaise en vigueur, les étrangers peuvent être détenteur d’un bail immobilier de longue durée et bénéficier  ainsi la jouissance d’un bien immobilier pour une durée de 30 ans (renouvelable) ; les étrangers ne sont pas autorisés à devenir propriétaire d’un terrain ou de plus de 49 % des parts d’une société Thaïe détenant un bien immobilier.

 

Bail immobilier de long terme ou « Lease hold »

Le lease habituellement consenti pour une durée de 30 ans (renouvelable 2 fois) doit être enregistré (tout comme le ou les renouvellements) auprès des services foncier de l’état ; une fois ce bail signé vous pourrez si le terrain est nu y construire une villa en votre nom propre (celle ci reviendra au propriétaire du terrain à l‘issue du bail initial ou au terme de son ou ses renouvellement(s)).

Le locataire du terrain pourra également choisir de démonter les installations construites et rendre le terrain nu à son propriétaire.

 

Côté pratique :

Avant toute chose, vous devez  vous tourner vers des personnes compétentes (agents immobilier ou avocats) pour rédiger votre bail longue durée puis ne pas omettre de faire enregistrer celui ci « Land office » afin de le rendre opposable aux tiers.

Vous devrez faire attention à ne pas oublier d’insérer dans votre contrat de location des clauses relatives notamment :

  • Au renouvellement du contrat à la fin de la première période trentenaire
  • A la modification éventuelle des lois (vous donnant en cas de changement le droit de propriété sur le terrain en fonction des conditions à insérer dans ce contrat)
  • Aux conditions de transmission en cas de décès.

Attention, le contrat de location étant une convention entre deux personnes, celles ci pourront choisir une durée qui leur convient pour la rédaction de leur contrat de bail ; ainsi un contrat pourra être conclu à leur convenance, avec une durée maximum de 30 ans.

Dans tous les cas, le contrat de bail devra être pour son enregistrement  au land office rédigé en Thaï, vous devrez dans ce cas vous faire remettre une traduction des termes et conditions en Français.

 

Acquisition d’un terrain ou d’une villa via une « Limited Company » : « Freehold »

Si vous ne souhaitez pas acquérir un bien sous le régime du « Leasehold », vous avez la possibilité de créer une société Thaïe que vous dirigerez en tant que directeur détenant 49 %, le reste des parts étant détenues par des citoyens thaïs ou des sociétés thaïes, ceux ci, vous signant alors un document vous permettant d’avoir le contrôle total sur la société).

Le terrain ou la villa étant alors détenu par la société ainsi créée.

 

Information pratiques :

Pour créer une société Thaïe, vous devez nommer un minimum de 3 associés Thaïs par personne étrangères détentrices de parts dans cette société (2 étrangers : 6 associés thaïs).

La création d’une société thaïe se réalise exclusivement à l’aide d’un avocat

Vous êtes nommé « Directeur » et avez par le fait, 100 % du contrôle sur la propriété détenue par la société ainsi que le contrôle sur les comptes bancaires et les décisions sociales de la société.

Les associés restent passifs, ceux ci lors de la création de la société signent une cession de leur parts en blanc qui permet au directeur d’éventuellement changer d’associés quand bon lui semble.

Les statuts de la société prévoient que vous seul avez le contrôle de la société.

En temps que directeur vous avez le droit de vendre, de louer et de disposer à votre convenance des biens de la société, vous pouvez également transférer vos droits à d’autre(s) personnes physiques ou morales.

Votre société doit bien sur se conformer aux lois thaïes et par conséquent publier leur bilan annuel et payer leurs taxes (votre avocat s’en charge, compter environ 20 000 THB par an).

 

Acquisition d’un bien immobilier en nom propre séparément du terrain

Les ressortissants étrangers ne peuvent pas comme nous l’avons vu ci dessus devenir propriétaire d’un terrain en nom propre, toutefois le droit Thaï dissocie le droit du Sol du droit du Bâti est permet de devenir propriétaire de sa maison en nom propre.

Si vous souhaitez bénéficier de cette possibilité juridique, deux solutions s’offrent à vous :

  • Vous construisez votre villa sur un terrain pour lequel vous aurez au préalable signé un contrat de location de longue durée.
  • Vous achetez une villa existante bénéficiant déjà d’un contrat de longue durée qui sera transféré à votre nom.

Cette transaction sera publiée (délai 30 jours) par les services fonciers afin d’être opposable aux tiers avant de pouvoir être définitivement enregistrée.

Dans ces deux cas de figure,  le droit de jouissance de la construction expire en même temps que le contrat de location à long terme.

      3)  Vous créez une société afin d’acquérir le terrain convoité en « freehold », cette  société vous consentira alors à vous personne physique un contrat de bail à long terme sur le terrain acquis ; vous pourrez alors construire votre villa en nom propre sur le terrain ainsi loué à votre propre société.

 

Qu’est ce que le « Tabien baan » ou « certificat d’enregistrement de maison »

Ce « Ta.bien.baan » est en quelque sorte « la carte grise » de votre villa, il y à deux types de « Ta.bien.baan » :

Le Yellow book (Thor Ror 13) ou « livret jaune » destiné aux ressortissants étrangers.

Le « Blue book » (Thor Ror 14) ou livret bleu destiné au propriétaire thaï qu’ils soit personne physique ou morale ainsi, en tant qu’étranger si vous créez une société Thaï,le livret de votre maison sera un « Blue Book ».

Ces livrets sont délivrés par l’administration thaïlandaise comporte l’adresse exacte de la propriété ainsi que le nom du propriétaire si ce dernier est Thaï. Ces livrets ne sont pas des titres de propriété mais plutôt des certificats d’enregistrement.

 

Réservation et dépôt de garanti, les usages sur Koh Samui

Lorsque vous aurez trouvé la villa de vos rêves, il vous faudra de « bloquer » cette villa pour ce faire, il conviendra de déposer un petit dépôt de garanti afin que le vendeur retire sa propriété du marché.

L’usage est de déposer un montant de 100 000 THB pour l’acquisition d’un appartement et 200 000 THB pour une villa, ce dépôt vous permet de passer à la seconde phase de votre acquisition  c’est à dire à la rédaction de votre compromis d’achat (Reservation agreement) et à la demande, si vous le souhaitez, d’une Due diligence.

Une réservation correctement rédigée vous protégera et prévoira le remboursement de votre dépôt de garanti en cas de Due diligence révélant une impossibilité juridique à conclure la vente.

Assurer vous que votre dépôt de garanti n’est pas remis au vendeur ou au promoteur, mais qu’il est conservé par votre avocat ou votre agent immobilier jusqu’à ce que votre avocat ai validé juridiquement l’ensemble des points.

Après cette étape, vous êtes prêt pour l’achat de votre nouvelle propriété, le contrat d’achat ou « Sales and purchase agreement » peut maintenant être rédigé avec attention par votre avocat.

Les clauses à insérer dans votre compromis ainsi que les modalités de paiement du solde du prix, sont négociés librement entre les parties.

En général lorsque vous acheter une villa dans une résidence, un contrat de réservation type est proposé par le promoteur, mais en matière de rédaction de réservation, il n’y à pas de règle ou de formalisme pré-établi et l’une ou l’autre des parties peut prendre l’initiative de la rédaction de ce pré-contrat.

Vous devez néanmoins vous assurer que cette réservation comporte une clause relative à la possibilité pour vous de demander la réalisation d’une « Due diligence » ainsi qu’une clause relative au remboursement total de votre dépôt de garanti en cas de « Due diligence » révélant un soucis juridique sur la propriété convoitée.

D’une manière générale, la réservation prévoit que vous avez un maximum de 45 jours pour effectuer cette due diligence et accomplir formalité et virement pour réitérer la vente (Purchase agreement).

Comme en France, ce contrat doit reprendre l’ensemble des identités et des conventions des vendeurs et acquéreurs, prix, adresse du bien, numéro de Chanote, servitudes si certaines profitent ou grèvent le bien vendu, répartition du paiement des frais d’enregistrement, etc…

Une fois ces formalités effectuées et le prix payé, vous êtes propriétaires, il n’y à pas comme en France de droit de préemption, donc une acquisition peut être finalisée très rapidement.

D’une manière générale, comptez un délai de 4 à 6 semaines pour parachever votre acquisition, toutefois, une fois signé ce compromis, votre présence sur Samui n’est plus forcément requise et l’enregistrement définitive de la transaction pourra être fait par votre avocat en votre absence le cas échéant, il faudra dans ce cas signer une procuration ou « Power attorney » à ce dernier pour ce faire.

 

Qu’est ce qu’une « Due diligence » ?

Avant de signer l’acte d’acquisition définitif de votre acquisition, il est très vivement conseillé de demander à votre conseil de faire une « Due diligence » afin de vous garantir des risques éventuels pesant sur la propriété.

Cette démarche permet à votre avocat de s’assurer :

– Que la propriété convoitée dispose légalement d’un accès direct au domaine public ou d’une servitude enregistrée permettant l’accès depuis le terrain jusqu’au domaine public.

– Que vos vendeurs détiennent bien la capacité juridique et le droit de vous vendre cette propriété.

– Que le cas échéant le bâtiment présent sur le terrain vendu a bien reçu les autorisations nécessaires  à son édification.

– Que le bien vendu n’est pas hypothéqué et qu’il n’est pas grevé de servitudes autres que celles  figurant dans le compromis.

Par ailleurs si vous décidez d’acquérir un bien immobilier détenu par une société, il conviendra de faire les investigations nécessaires afin de s’assurer des activités de cette société mais également et surtout de s’assurer que celle ci est à jour du paiement de ses impôts et taxes.